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국채 가격에 따른 이자율 변동
2020년 11월 미국 대선, COVID-19 후유증

 

“내년에 이자율은 어떻게 될 것 같으신가요?” 라는 질문을 지난 한 달간 가장 많이 주셨던 것 같습니다. 이는 올해에 이자율이 참 좋긴 한데 막상 주택 구입을 하기에는 조금 망설여 지는 상황이 많으신 것으로 보였습니다. 위의 질문을 다시 정리해보면, “내년에도 올해처럼 이자율이 좋을까요?” 라는 질문으로 해석할 수 있습니다. 모기지 이자율에 영향을 주는 요인들은 어떤 것들이 있는지, 그리고 현재 마켓의 변화에 따라 미리 예측해 보는 2021년 주택 모기지 시장에 대하여 정리해 보았습니다. 

 

이자율.jpg

 

▨ 30년 고정 금리 모기지 이자율은 10년 만기 국채 가격의 영향을 받는다

 

10 년 만기 국채 (10-year Treasury)란 미국 정부에서 발행하는 채권 중 하나이며, 가격이 오르고 Yield(%)가 낮아질 수록 30년 고정 금리 주택 융자 이자율도 이에 비례하여 낮아집니다. 미국 정부의 Default 가능성(미국 정부가 망할 확률)은 거의 Zero에 가깝기 때문에 미국 정부에서 발행하는 국채의 안정성은 상당히 높다고 볼 수 있습니다. 따라서 경제가 불안정 한 시기에는 주식과 같은 불안정 투자방식 보다는 안정적인 미국 국채의 구입이 높아지게 되고, 그에 따라 국채의 이율은 낮아지게 됩니다. 이와 동반하여 30년 모기지 이자율 역시 비례적으로 하락하게 됩니다. 


그렇다면, 내년까지 이자율이 낮게 유지되려면, 경제가 계속 불안정 해야 한다는 결론에 도달하게 됩니다. 아시다시피 미국 정부가 내년까지 경기 불안정화를 일부러 유지할 이유는 전혀 없기 때문에 경제 성장과 더불어 내년 이맘때에는 이자율이 어느 정도 상승할 것이라는 전망을 할 수 있게 됩니다.


참고로 연준(Federal Reserve)에서 실행하는 금리 하락은 모기지 이자율과 직접적인 연관성이 없습니다. 
 

10 yr treasury.png

* 위의 그래프는 역대 30년 고정 금리 주택 융자 이자율과 10년 만기 국채의 변동을 나타내고 있습니다. 


▨ 2020년 11월 미국 대선 이후의 이자율 예상

 

2008년 서브 프라임 시기를 제외한 2012년, 그리고 2016년 대통령 선거 이후에는 모기지 이자율이 상승하는 형태를 보였습니다. 이는 경기가 회복 또는 성장하는 방향으로 마켓의 분위기가 형성되었기 때문입니다. 상식적으로 누군가가 대통령이 된 이후에는 경제를 침체시키는 것 보다는 회복 또는 활성화하는 쪽으로 국가 정책을 실시할 것입니다. 앞서 말씀드렸던 것과 같이 모기지 이자율이 낮아지려면 어느 정도의 경제 침체 또는 경기 불황이 동반되어야 한다는 것을 아셨을 것입니다.


따라서 이번 2020년 대통령 선거 이후에 트럼프가 당선이 된다면 2008년과 비슷한 양상으로 경기 회복에 전념하여 낮은 이자율이 한동안 유지될 것으로 보여지며, 만약 민주당이 승리할 경우에는 공화당의 탓으로 망쳐진 경제를 되살리기 위한다는 명분으로 경제 활성화 정책을 시행할 가능성이 크며, 이는 곧 주택 모기지 이자율의 상승을 어느정도 예상할 수 있게 됩니다. 

 

▨ COVID-19 후유증으로 인한 경기 침체 장기화

 

미국이라는 강대국 역시 코로나 바이러스의 여파를 쉽게 피해가지는 못하는 것 같아 보입니다. 경제라는 관점에서 보았을 때, 미국 한 국가의 힘 만으로는 경제가 단기간에 재활성 되기에는 역부족이 아닌가 생각됩니다. 다른 유럽국가, 중국, 한국, 일본 등 아시아 국가들 모두 유기적으로 경제가 활성화 되기까지에는 시간이 좀 더 걸릴 것으로 전망하고 있습니다. 가장 첫번째 단계인 ‘백신의 개발’ 이 어느 시점에 완료되는지에 따라 내년의 향방을 어느 정도 예상하게 될 것으로 보여집니다. 만약 코로나 바이러스의 여파가 장기화된다면 위의 두 가지의 요소가 모두 경제 활성화의 양상을 보이더라도, 낮은 이자율을 계속 유지할 가능성이 높아지게 되는 것입니다. 하지만 주택 모기지 이자율을 낮게 유지하기 위하여 코로나 바이러스와 함께 공존하여 생활을 계속 할 수는 없는 일이기 때문에 내년에는 이자율이 조금은 높아질거라 전망하고 있습니다. 지난 몇년간의 Data를 보았을 때 아직 모기지 이자율은 최저치를 보이고 있으며, 내년에 조금 오르더라도 주택 구입을 하시기에는 무리가 없을 정도라 예상됩니다. 

 

본 칼럼에 관하여 궁금하신 사항은 아래의 연락처로 문의 주시길 바랍니다. 

 

“전화위복. 위기는 곧 기회입니다. 한 발 앞서 준비하실 수 있도록 도와 드리겠습니다.”

 

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